Valor de Referencia
Valor de Referencia en España: Qué es y por qué importa al vender tu propiedad
Adrián Ortiz
6/10/2026
Valor de Referencia en España: Qué es y cómo afecta la venta de tu propiedad
Si estás pensando en vender tu inmueble, seguramente hayas escuchado hablar del valor de referencia. Pero, ¿ qué es exactamente y cómo afecta la venta de tu inmueble ? Te lo explicamos paso a paso.
¿ Qué es el valor de referencia?
El valor de referencia de los inmuebles fue introducido en la legislación española por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Aunque la ley se aprobó y publicó en el año 2021, su utilización y entrada en vigor efectiva para el cálculo de impuestos (como el de Transmisiones Patrimoniales o el de Sucesiones y Donaciones) comenzó el 1 de enero de 2022.
Es el valor determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
Este valor es una de las características económicas de su descripción catastral. El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
Pero aunque la ley exponga que no puede ser superior al valor de mercado, si puede darse el caso de que sea superior. Lo que supone un problema para el comprador.
¿El valor de referencia afecta al valor catastral?
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno. No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?
El valor de referencia se encuentra disponible en la sede electrónica del catastro (https://www.sedecatastro.gob.es/OVCInicio.aspx)
La Sede Electrónica del Catastro ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.
¿A quien afecta el valor de referencia?
Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Por lo tanto, el valor de referencia afecta principalmente a quienes compran, heredan o reciben una vivienda en donación.
Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.
¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el valor de referencia?
La teoría indica que la impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones. Tras la realización de una transmisión patrimonial, el valor de referencia opera como base imponible en estos impuestos. El sujeto adquirente de los inmuebles y sobre quien recae a obligación tributaria puede impugnarlo ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen.
Pero si es posible una modificación previa a la transmisión, pero requiere una anticipación a la transmisión patrimonial. Un ejemplo de éxito nuestro fue un cliente que acudió con una propiedad cuyo valor de referencia estaba fijado en 385.000 euros y el precio de venta fijado por el propietario eran 285.000 euros. Logramos reducir el valor de referencia a los 285.000 euros, ahorrando un problema futuro para el comprador del inmueble y el pago de un impuesto muy superior al que debería pagar.
Si también tienes un problema con el valor de referencia, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos. Un valor de referencia por encima del precio de venta puede ser un problema para el comprador y dificultar la venta. Nosotros nos encargamos de facilitar y agilizar al máximo ese proceso.
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